Conservació i manteniment de les parcel·les que el Pla d’Ordenació i Urbanisme d’Escaldes-Engordany destina a espais lliures d’ús públic de titularitat privada.

Reglament del 26-1-2023 de conservació i manteniment de les parcel·les que el Pla d’Ordenació i Urbanisme d’Escaldes-Engordany destina a espais lliures d’ús públic de titularitat privada.

Exposició de motius

1. El Text Refós de la Llei General d'Ordenació del Territori i Urbanisme, aprovat pel Decret Legislatiu de 20 de juny de 2018, regula en el seu article 127.1 els deures d'ús i conservació dels propietaris de parcel·les, edificis i instal·lacions de tot tipus. Els propietaris estan obligats a conservar-los en tot moment en les degudes condicions de seguretat, salubritat i higiene. 

2. En desenvolupament d'aquesta determinació, el vigent Pla d'Ordenació i Urbanisme Parroquial d’Escaldes-Engordany (en endavant, POUPEE) – la primera revisió del qual va ésser aprovada per Decret de 25 de juny de 2018- dedica el capítol IV de les seves Normes Urbanístiques a la “Protecció del paisatge urbà”, tot regulant en els seus articles 149 i 150 l'obligació dels propietaris d'edificacions, urbanitzacions d'iniciativa particular, solars, jardins, cartells i instal·lacions de conservar-les en un estat que garanteixi la seva seguretat, salubritat i valor paisatgístic públic. 

3. En aquest sentit, els propietaris han de dur a terme les obres de manteniment, reparació o reposició que siguin necessàries, d'acord amb les ordinacions i altres normes específiques vigents, que permetin la integració paisatgística plena i de qualitat d'aquestes propietats en el medi en el qual s'inscriuen, especialment les situades en àrees d'interès paisatgístic elevat, ja sigui urbà o rural. El Comú pot ordenar, d'ofici o a instància de qualsevol interessat, l'execució de les obres necessàries per al compliment dels deures de conservació derivats de les obligacions contingudes en el capítol IV de les Normes Urbanístiques del POUPEE, i en cas d'incompliment d'aquestes, adoptar les mesures disciplinàries i sancionadores legalment establertes i, subsidiàriament, ordenar l'execució amb càrrec al propietari incomplidor.

4. Així mateix, l'article 150.3 de les NNUU del POUPEE preveu que els espais verds lliures d'ocupació edificatòria, pel seu paper fonamental en el manteniment del paisatge, han de tenir un tractament específic i acurat de neteja i manteniment compatible amb la seva funció ambiental i paisatgística, fet pel qual s'han de complir les ordinacions i altres normes específiques aprovades pel Comú que regulin aquests aspectes, especialment els referents a la conservació de la vegetació i del mobiliari urbà.

5. El POUPEE preveu determinades zones d'edificació en les quals la seva regulació s'estableix en funció de la tipologia edificatòria i de l'ús dominant. Entre aquestes zones es troba la “Zona d'edificació en alineació a vial. Clau 2”, i dins d'aquesta la “Zona d'edificació en illa tancada "Clot d'Emprivat". Clau 2b”, que comprèn l'àmbit delimitat en la documentació de zonificació identificat amb la clau 2b, caracteritzat per illes definides pels vials existents. 

6. En aquesta Zona d'edificació, a la revisió del POUPEE es va incorporar una alternativa a l'ordenació anterior en virtut de la qual, a canvi d'admetre's una major altura de les edificacions amb unes certes limitacions quant a l'ocupació de les parcel·les, s'establia l'obligació dels propietaris de crear diferents espais d'ús públic a nivell de carrer. 

7. La causa que va motivar la incorporació d'aquesta alternativa era el dèficit d'espais públics constatat a la zona del Clot d´Emprivat, fet pel qual es va introduir a les Normes Urbanístiques una clau 2b.2 que proposava millores respecte dels paràmetres anteriors regulats en la clau 2b.1 -que es manté-, que afectaven la volumetria, alçades, esponjament de l'edificació i la qualitat del conjunt, a efectes d'aconseguir uns espais d'ús públic que en la clau 2b.1 no existien. 

En aquest sentit, l’aplicació de la clau 2b.2 permet als propietaris l’avantatge de poder construir edificacions amb gran alçada, no permeses a la clau 2b.1. Aquesta oportunitat d’edificar amb gran alçada porta aparellada la previsió de contemplar espais privatius d’ús públic, no edificables, destinats a usos d’interès general de la població (parcs, jardins, zones infantils, zones recreatives, esportives o d’altres).

8. Aprofundint en aquest objectiu, el Comú d’Escaldes-Engordany, per Decret d'1 d'agost de 2022, va acordar l'aprovació amb caràcter provisional de la Modificació VIII del POUPEE, amb obertura d'un període d'informació pública de 60 dies a efectes d'al·legacions (BOPA núm. 95, de 3 d'agost de 2022).

9. Aquesta modificació afecta l'article 118 de les Normes Urbanístiques del POUPEE i té entre els seus objectius incrementar el percentatge d'espais privatius d'ús públic mitjançant la reducció de l'ocupació màxima del sòl del 85% al 50%, de tal manera que el restant 50% es destini a espais lliures d'edificació sobre rasant, per tal de satisfer les necessitats dels ciutadans de tenir majors espais d'ús públic en el centre de la vila. 

10. En aquest context, resulta oportú dictar la corresponent normativa per tal de regular la   conservació i manteniment dels espais que d’acord amb el POUPEE s’han de destinar a espais lliures d’ús públic, però que mantenen la seva titularitat privada, dins del marc legal establert pel Text Refós de la Llei General d’Ordenació del Territori i Urbanisme, el Reglament Urbanístic i el propi POUPEE, amb l’objectiu de definir els drets i obligacions dels propietaris de les parcel·les i les obligacions que assumeix el Comú, com a Administració actuant, en relació amb aquests espais.

De conformitat amb els antecedents exposats, el Comú d’Escaldes-Engordany, en la sessió de Consell de data 26 de gener de 2023, ha aprovat el següent Reglament amb la finalitat de regular la conservació dels espais de titularitat privada d'ús públic que resultin de l'aplicació de les determinacions establertes pel POUPEE per a la clau 2b.2 o per a altres zonificacions que poguessin incorporar parcel·les amb aquestes característiques:

Preàmbul 

Títol preliminar. Disposicions generals.

Article 1. Objecte 

El present Reglament  té per objecte definir i regular les obligacions de conservació i manteniment de les parcel·les que, de conformitat amb el Pla d'Ordenació i Urbanisme Parroquial d´Escaldes-Engordany, es destinen a espais d'ús públic per a gaudi de la ciutadania, però que mantenen la seva titularitat privada.

Article 2. Definició de parcel.la 

A efectes d'aquest Reglament, s'entén per parcel·la la unitat de sòl, tant en la rasant com en el vol o el subsol, que tingui atribuïda edificabilitat i ús, o només un ús urbanístic independent.

Article 3. Vinculació “ob rem”.

1. Les parcel·les que el planejament urbanístic destina a espais d'ús públic, però que mantenen la seva titularitat privada, hauran d'estar vinculades “ob rem” amb les parcel·les que vagin a ser objecte d'edificació i de les quals depenguin urbanísticament, tot quedant adscrites a les esmentades parcel·les com a propietat “ob rem”.

2. Les parcel·les destinades a espais d'ús púbic constitueixen, juntament amb les parcel·les edificades de les quals depenen, una unitat urbanística. Per tant, cada parcel·la estarà adscrita en règim de propietat “ob rem”, amb caràcter inseparable, a la parcel·la amb la qual estigui vinculada urbanísticament per estar destinada a espais d'ús públic.

3. El percentatge de participació “ob rem” que correspongui a cada propietari determinarà la seva obligació de contribuir a la conservació i manteniment de la parcel·la, en els termes regulats en el present Reglament. 

Títol primer. Règim legal de conservació i manteniment de les parcel·les destinades pel planejament urbanístic a espais d'ús públic de titularitat privada. 

Capítol I. Deures dels propietaris de parcel·les 

Article 4. Ús i utilització de les parcel·les conforme al seu destí urbanístic. 

1. De conformitat amb el Pla d’Ordenació i Urbanisme, les parcel·les d'espais d'ús públic, però de titularitat privada, no són edificables i es destinaran a ús públic de la ciutadania en els termes que estableix la regulació de la zona d'edificació respectiva en la qual s’hi integren d’acord amb l’esmentat Pla. 

2. Els propietaris d’aquestes parcel·les hauran de conservar-les en perfectes condicions, lliures d'ocupacions il·legals, adoptant quantes mesures siguin precises per a l'efectiu compliment de les obligacions previstes en la legislació urbanística i en el present Reglament. 

3. No serà possible cap ús privatiu o exclusiu de les parcel·les a favor d'algun o alguns dels propietaris, ni aquests podran realitzar-hi obres, tancaments o qualsevol altra actuació o activitat que impedeixi el lliure ús i gaudi dels ciutadans, tret que es tracti d'usos o activitats autoritzades pel planejament urbanístic i comptin amb els corresponents permisos i autoritzacions.

Article 5. Obres de conservació, reparació o reposició.

Els propietaris de les parcel·les d’ús públic de titularitat privada hauran de dur a terme les obres de conservació, reparació o reposició dels elements estructurals, paviment o xarxes privades de serveis que afecten les seves parcel·les d'acord amb el seu percentatge de participació “ob rem” en les esmentades parcel·les, i de conformitat amb l'ordenació urbanística i la resta de les normes que resultin aplicables. 

Article 6. Incompliment de les obligacions i càrregues.

1. En cas d'incompliment per part dels propietaris de les parcel·les d’ús públic de titularitat privada dels deures de conservació derivats de les obligacions contingudes en aquest Reglament, d'ofici o a instància de qualsevol interessat, el Comú els requerirà per a que duguin a terme les obres i treballs necessaris per a  la seva conservació, indicant el termini d'execució. 

2. Si no s'executessin les obres o treballs dins del termini concedit a aquest efecte, el Comú, a l'empara de l'article 127 del Text Refós de la Llei General d'Ordenació del Territori i Urbanisme, ordenarà la seva execució per compte i càrrec del propietari.

3. El deure de conservació, d’acord amb l'article 129.1 del Text Refós de la Llei General d'Ordenació del Territori i Urbanisme, constitueix el límit de les obres que han d'executar-se a costa dels propietaris. Quan es superi aquest límit, les despeses seran a càrrec dels fons del Comú. 

Capítol II. Obligacions i càrregues del Comú 

Article 7. Manteniment i neteja de les parcel·les.

1. El manteniment ordinari i neteja de les parcel·les d’ús públic de titularitat privada serà a càrrec del Comú, a través dels serveis públics comunals. 

2. Els treballs de manteniment i neteja es limitaran a la superfície sobre rasant de les parcel·les, i en cap cas s'estendran a les superfícies subterrànies o que es trobin en el subsol destinades a garatge-aparcament de vehicles o a altres usos permesos pel planejament urbanístic. La conservació, neteja i manteniment d’aquestes superfícies al subsol correspon en exclusiva als propietaris de les parcel·les on es situïn.

3. Els treballs de manteniment a càrrec del Comú consistiran en els de neteja de les parcel·les, la cura, manteniment i reposició del mobiliari urbà, així com el manteniment dels jardins que poguessin existir sobre aquestes, inclòs el seu reg.

4. El cost de la il·luminació de les parcel·les destinades a espais d'ús públic correspondrà al Comú, sense que pugui repercutir cap despesa per aquest concepte als seus propietaris, així com la reposició dels elements d'il·luminació que, per desgast, pas del temps o altres motius hagin de substituir-se. 

Capítol III. Altres obligacions i responsabilitats 

Article 8. Transmissió de les parcel·les.

1. Les obligacions dels propietaris de les parcel·les previstes en aquest Reglament  es faran constar en els títols translatius del domini de les finques a les quals estan vinculades o adscrites “ob rem”.

2. El nou titular quedarà subrogat en els drets i deures de l'anterior propietari. 

Article 9. Danys derivats de l’ús de les parcel·les d’ús públic 

1. Els propietaris no seran responsables dels danys que es puguin produir a tercers com a conseqüència de l’ús públic de les parcel·les, sempre que aquests no derivin d’un incompliment del seu deure de conservació.

2. El Comú respondrà del cost de reparació d’aquelles afeccions que es puguin produir en les plantes soterrànies dels espais d’ús públic que tinguin el seu origen en un deficient manteniment dels espais d’ús públic. Quan els danys siguin imputables a l’incompliment del deure de conservació per part dels propietaris, no es podrà exigir responsabilitat al Comú.

Disposició final 

Aquest Reglament entrarà en vigor l’endemà de ser publicat al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.

Escaldes-Engordany, Casa Comuna, 26 de gener de 2023.